Acquisto all’asta e frazionamento di un immobile: i passi da seguire

da | Giu 19, 2024 | Agenti immobiliari, Comprare casa, Mercato immobiliare

Acquistare un immobile all’asta per ristrutturarlo e frazionarlo può essere una strategia di investimento immobiliare molto vantaggiosa. Questa combinazione di ristrutturazione e frazionamento offre benefici commerciali, economici e finanziari.

Acquistare un immobile all’asta è paragonabile a un acquisto “outlet”, consentendo una successiva rivendita sul mercato libero con margini di profitto più elevati, soprattutto se si combinano frazionamento e ristrutturazione. Le spese di frazionamento risultano minime se eseguite durante i lavori di ristrutturazione.


Spesso gli immobili acquistati all’asta hanno prezzi vantaggiosi poiché sono troppo grandi per una singola famiglia e quindi meno richiesti.

È cruciale scegliere con attenzione l’immobile da frazionare. Ecco le caratteristiche ideali:

  1. Grandi dimensioni: almeno 120 m² effettivi.
  2. Appartamento, non villetta: per ridurre i costi di area e coibentazione esterna.
  3. Pianta quadra: facilita il frazionamento e l’aggiunta di nuove porte.
  4. Buon orientamento: le unità non devono avere esposizione totale a nord.
  5. Riscaldamento centralizzato: per evitare costosi nuovi impianti.
  6. Piano basso: riduce le spese condominiali.
  7. Permessi comunali: verificare che il Comune consenta la presenza di bagni ciechi.
  8. Necessità di ristrutturazione: meno concorrenti in asta e maggiore vantaggio competitivo.

Vantaggi del Frazionamento e Ristrutturazione

Aumento del valore dell’immobile:

  • La suddivisione di un immobile in unità abitative più piccole e la loro ristrutturazione possono aumentare significativamente il valore complessivo dell’immobile. Questo avviene perché le unità più piccole tendono ad essere più richieste sul mercato rispetto agli immobili di grandi dimensioni, consentendo di vendere o affittare a prezzi superiori per metro quadro.

Maggiori entrate da affitto:

  • Frazionare un immobile permette di affittare le singole unità a diversi inquilini, generando entrate complessive maggiori rispetto all’affitto di un unico grande immobile. Questo permette di ottimizzare il cash flow mensile e ridurre il rischio di morosità totale.

Diversificazione del rischio:

  • Suddividendo un immobile in più unità, si riduce la dipendenza economica da un singolo inquilino. In caso di morosità di uno degli inquilini, le entrate dagli altri inquilini possono comunque coprire parte delle spese, rendendo l’investimento meno rischioso.

Riduzione dei costi di manutenzione:

  • La ristrutturazione di un immobile permette di migliorare l’efficienza energetica e di ridurre i costi di manutenzione a lungo termine. Un immobile ristrutturato sarà infatti più facile da gestire e richiederà meno interventi di riparazione nel tempo [4].

Aumento della liquidità:

  • La suddivisione di un immobile in unità più piccole facilita la vendita parziale in caso di necessità di liquidità. È più semplice trovare acquirenti per unità di dimensioni ridotte rispetto a un intero immobile di grandi dimensioni [5].

Opportunità di beneficiare di incentivi fiscali:

  • La ristrutturazione e il frazionamento permettono di accedere a diversi bonus fiscali, come il bonus ristrutturazioni, che offre detrazioni Irpef per le spese sostenute. Questo consente di ridurre i costi complessivi dell’intervento e di migliorare la redditività dell’investimento

Durante la rivendita, le unità frazionate attraggono un mercato di acquirenti più ampio poiché sono più accessibili economicamente. Tuttavia, è fondamentale calcolare bene i costi e prevedere la possibilità di non riuscire a vendere immediatamente. Gli affitti delle unità devono coprire eventuali rate di mutuo. Ad esempio, se un bilocale si affitta a 600 € al mese, un appartamento di dimensioni doppie potrebbe affittarsi solo a 800 €, rendendo il frazionamento economicamente vantaggioso.

In conclusione, il frazionamento rappresenta una strategia di investimento immobiliare efficace, garantendo capital gain, cash flow e diversificazione del rischio. In un contesto economico complesso, è essenziale farsi assistere da consulenti esperti.

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