Permuta Immobiliare in Italia: Come Funziona e Vantaggi

da | Gen 30, 2024 | Agenti immobiliari, Comprare casa, Mercato immobiliare

Permuta Immobiliare in Italia: Come Funziona e Vantaggi

La permuta immobiliare, una pratica sempre più diffusa in Italia, è una transazione che consente a due soggetti di scambiare la proprietà dei loro immobili. Questa procedura, disciplinata dall’articolo 1552 del Codice Civile, rappresenta una sorta di baratto senza l’uso di denaro, in base al quale due soggetti (privati o aziende) si possono scambiare la proprietà dei loro rispettivi immobili: si chiama permuta immobiliare ed è una procedura frequente nei casi di eredità, ma si sta diffondendo anche come alternativa alla normale compravendita.

Tipi di Permuta e Soggetti Coinvolti

 

  1. Permuta Pura: Gli immobili hanno lo stesso valore, eliminando la necessità di esborsi in denaro da parte dei contraenti.
  2. Permuta con Conguaglio: Gli immobili hanno valori diversi, richiedendo che una parte aggiunga la differenza in denaro.
  3. Permuta Diretta: Coinvolge privati.
  4. Permuta con Costruttore: Si acquista un immobile in fase di costruzione, cedendo al costruttore il proprio appartamento in conto vendita.

Vantaggi della Permuta Immobiliare

 

Definizione dei Vantaggi Fiscali: La permuta immobiliare consente agli investitori di differire il pagamento delle tasse sulla plusvalenza, contribuendo a preservare il capitale per investimenti futuri.

  1. Diversificazione del Portafoglio: Gli investitori possono sfruttare la permuta immobiliare per diversificare il loro portafoglio, passando da una proprietà a bassa redditività a una con maggiori prospettive di crescita 
  • Costi inferiori rispetto alla compravendita tradizionale, specialmente senza mutui o conguagli.
  • Unico atto notarile e una sola imposta di registro.
  • Nel caso di permuta pura, non si versa denaro e non si stipula un mutuo.

 

 

Tasse e Costi della Permuta Immobiliare

 

Le imposte da versare al momento dell’acquisto sono le stesse sia nel caso di compravendita tradizionale sia di permuta. L’imposta di registro è pari al 2% del valore catastale dell’immobile di valore più alto, o al 10% se si tratta di seconde case. L’imposta catastale e quella ipotecaria ammontano a 50 euro l’una mentre l’imposta di bollo, i tributi speciali catastali e le tasse ipotecarie sono nulli se la permuta avviene tra privati.

  • Le imposte al momento dell’acquisto sono simili a una compravendita tradizionale.
  • L’imposta di registro è dell’2% del valore catastale dell’immobile di valore più alto o del 10% per seconde case.
  • Nel caso di permuta tra privati, si pagano imposte ridotte.

 

 

 

Permuta con Mutuo e Con Costruttore: Considerazioni

  • Nel caso di mutuo, è possibile estinguerlo, aprirne uno nuovo o eseguire l’accollo del mutuo.
  • Permutare con un costruttore può comportare valutazioni leggermente inferiori al prezzo di mercato e maggiori imposte.

Permuta con Agenzia Immobiliare

E se la permuta avvenisse con l’aiuto dell’agenzia immobiliare? È una soluzione che si sta diffondendo, anche se rimane un mercato ancora di nicchia. La procedura non cambia, ma bisogna pagare le commissioni all’agente, una volta concluso l’affare. Per consuetudine la provvigione è calcolata sull’immobile di maggiore valore e viene pagata da entrambe le parti per intero (se, per esempio, la provvigione è di 1.500 euro, il totale da versare sarà di 3.000). Nulla vieta, comunque, di trovare accordi diversi per stabilire l’ammontare della percentuale da corrispondere all’agenzia immobiliare.

  • La permuta con l’aiuto di un’agenzia immobiliare è in crescita.
  • Le commissioni dell’agente, calcolate sull’immobile di maggiore valore, sono spartite tra le parti.

Permuta in Caso di Eredità

 

Quando il patrimonio di un defunto passa in eredità a più soggetti, in assenza di un testamento che assegni delle quote identificate, vengono ereditate tutte le proprietà senza divisioni.

In questo caso esistono diverse soluzione per dividere l’eredità in comune, tra queste, la legge prevede la possibilità di scambiare le quote ereditarie tra gli eredi.

Per quanto riguarda la permuta immobiliare tra fratelli, per ridistribuire le quote degli immobili occorre stipulare un atto di permuta (per mezzo di un rogito notarile) e stabilire se si tratta di una permuta pura o se è previsto un conguaglio a favore del soggetto permutante.

Dal punto di vista fiscale la tassazione sulla permuta degli immobili per soggetti privati prevede: l’imposta di registro calcolata sulle quote immobiliari, in modo da pagare solo la più elevata (che in ogni caso non può essere inferiore a 1000 euro) e le imposte ipotecarie e catastali (50 euro ciascuna).

  • Gli eredi possono scambiarsi le quote tramite un atto di permuta, con tassazione simile a quella tra privati.

In sintesi, la permuta immobiliare in Italia offre una valida alternativa alla compravendita tradizionale, riducendo costi e semplificando la procedura.

 

Conclusioni

In conclusione, la permuta immobiliare è una strategia intelligente per ottimizzare gli investimenti immobiliari, offrendo vantaggi fiscali e la possibilità di riallocare il capitale in modo efficiente. Prima di intraprendere una permuta, è consigliabile consultare esperti del settore per massimizzare i benefici e garantire la conformità alle normative vigenti.

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